Суд с арендатором. Рекомендации для арендодателя

Основными спорами, в которых пострадавшая сторона - арендодатель, являются либо взыскание задолженности по арендным платежам, либо взыскание ущерба, причиненного арендованному имуществу. В исключительных случаях требуется выселить арендатора и освободить помещение.

Когда арендатор не платит, и вы понимаете, что с ним необходимо расстаться, то рекомендуем следующий алгоритм действий. Необходимо проанализировать факты нарушения сроков оплаты арендных платежей и размер задолженности. Закон позволяет расторгнуть договор аренды в случае двукратной просрочки оплаты аренды. Поэтому направляя претензию, в которой указываете сумму задолженности и размер неустойки, а также уведомляете расторжении договора аренды, ссылаясь либо на пункт договора, либо статью Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не рекомендуем указывать в требовании, что Вы намерены препятствовать арендатору пользоваться имуществом, поскольку взыскание задолженности возможно только за период, когда арендатор фактически пользовался арендуемым имуществом.

Но вы можете прекратить арендатору доступ на территорию, опечатать помещение. Рекомендуем составить опись имущества арендатора, вы можете переместить его на специальный склад, для подготовки помещения для новой сдачи в аренду. Желательно включить в договоре аренды оговорку о праве арендодателя распорядиться имуществом арендатора для погашения задолженности по платежам, в противном случае данное действие будет некорректным с юридической точки зрения. Однако, защита права арендатора на истребование этого имущества тоже крайне сложна. Рассмотрите возможность подписания финального акта сдачи-приемки помещения, перенесите его на как можно более поздний срок, либо иным образом зафиксируйте последнюю дату пользования арендатором имуществом для увеличения размера платежей.

Суд с арендодателем. Рекомендации для арендатора

Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендатор расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуем зафиксировать момент прекращения аренды. Так, если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в арендованное помещение, то по данному факту необходимо составлять акты, подписав его вашими же сотрудниками, при отказе арендодателя от подписи в акте(ах), направить ему копию данного акта почтой с описью вложения в корреспонденцию, либо передать иным способом, позволяющим определить получение корреспонденции адресатом.

Отключение электричества, водоснабжения, а равно чинение препятствий в пользовании имуществом, суды расценивают как фактический отказ арендодателя от исполнения

договора аренды.

В случае, если вы по тем или иным причинам вынуждены покинуть арендуемое помещение, в которое были вложены существенные денежные средства, то вы имеете право взыскать с арендодателя компенсацию за неотделимые улучшения.

Для того, чтобы взыскать денежные средства, необходимо зафиксировать размер неотделимых улучшений, который должен быть согласован с арендодателем. У арендатора должно письменное согласие арендодателя на проведение работ, связанных с улучшением помещения. Объем улучшений и их стоимость могут установлены на основании соответствующих договоров, соглашений с арендодателем, либо установлены по результатам строительно-технической экспертизы. Необходимо помнить, что арбитражный суд, по данной категории дел, оценивает только письменные доказательства. Поэтому необходимо тщательно сохранять всю деловую переписку сторон договора, архивировать переписку по электронной почте.

На что необходимо обратить внимание при заключении договора аренды?

В большинстве случаев у собственника помещения уже имеется готовый договор аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенные случаи, когда арендатору предоставляется на подпись вариант договора в редакции арендодателя.

Первое, на что необходимо обратить внимание – наличие правоустанавливающих документов, т.е. имеет ли право арендодатель предоставлять имущество в пользование третьим лицам. Имеются ли у него документы подтверждающие право собственности или дано ли ему право на сдачу помещения в субаренду.

Имущество, передаваемое в аренду, должно быть четко поименовано, обозначено, желательно, чтобы к договору были приложены документы БТИ, чертежи, планы, схемы, из которых будет понятно, какое помещение и какой площади вам передается.

В договоре должна быть четко прописана цена и изложен понятный способ ее формирования. Обратите внимание на возможность повышения стоимости не более одного раза в год. Если в договоре прописаны штрафные санкции, то они будут применены в случае возникновения спора, поэтому включите в договор равнозначные санкции в отношении возможных нарушений условий договора арендодателем.

Обратите внимание на те основания, которые есть у арендодателя для расторжения договора аренды. Желательно, чтобы они дублировались основаниями, предусмотренными в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как правило, к расторжению договора аренды привязан пункт о невозврате суммы депозита.

Требуйте снижения размера неустойки за просрочку оплаты арендной платы.

Окончательным этапом при заключении договора аренды является подписание акта приема-передачи имущества. Именно в нем должны быть отражены все недостатки объекта аренды. Отражение всех недостатков является задачей арендатора. Рекомендуем, дополнить акт приемо-передачи материалами фото-видеосъемки арендуемого имущества.